Про ипотеку

Так уж получилось, что в нашей современной жизни доступно все. У каждого второго айфон, у каждого первого автомобиль. И все было бы хорошо, если бы не одно большое НО - жилплощадь. С одной стороны жилье - это предмет первой необходимости, как хлеб и спички. С другой стороны, если говорить о стоимости - это предмет роскоши.
Рано или поздно проблема жилья встает у всех, и к сожалению для многих ипотека - это единственный способ решить проблему. Наткнулся во вконтакте на интересную статью, хочу ею с вами поделиться.
Ссылка на статью. Ссылка на страницу автора
Для удобства выложу текст статьи под катом.
А внизу еще подумаем где у статьи слабые места.


УДИВИТЕЛЬНЫЕ ЭЛЕМЕНТАРНЫЕ МАТЕМАТИЧЕСКИЕ РАСЧЕТЫ
Ипотека или аренда? Как сэкономить от 5 до 13 лет своей жизни!

Недавно в комментариях к статье о недвиге проскочило утверждение о том, что аренда квартиры якобы получается дороже, чем ипотека. Ничего удивительного в этом нет - пропаганда банкстеров работает довольно качественно. Но меня насторожило то, что никто из камрадов этого утверждения не опроверг, несмотря на то, что проверка этого заявления является довольно простой житейской задачкой.

На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, расчёт реальных данных.

Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.

Все приведенные цены действительны на 20 октября 2014, для города Воронеж. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. "свободный рынок" уже практически везде "сам отрегулировал" соотношения между стоимостью жилья и его арендой.

Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.

Дано:
2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.

Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир - 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.

Стоимость аренды квартиры - 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге хозяин сторговался на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.

Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё.

Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг

Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).

Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.

Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.

Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку - нет.

В случае моего знакомого хозяин квартиры заявляет, что коммуналка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла нас обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.

Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатноый квартиры в нашем городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.

Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.

Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.

Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и... берём квартиру в аренду.

Берём квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде"

Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц. НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.

Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы он взял ипотеку, то ему пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!

Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.

Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!

И вот что мы получаем в результате.

В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взнос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:

Год 1:
(43,062 - 17,000) * 12 = 312,744 накоплений + 375,000 = 687.744 рублей
или
(35,635 - 17,000) * 12 = 223,620 накоплений + 375,000 = 598,620 рублей

Год 2:
687,744 + 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 + 223,620 = 822,240

Год 3:
1,000,488 + 312,744 = 1,313,232
или
822,240 + 223,620 = 1,045,860

Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки".

Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет,
вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.

С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).

При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!

Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению

Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.

Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).

Вся лирика вроде "живём в своём жилье", "не надо ютиться по съемным квартарам", "зато уже можем делать ремонт", активно навязываемая банками - не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.

Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по котому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.

Ещё немного о росте цен и процентах

Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов... Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.

Короче говоря - если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.

Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.

Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.

Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 * 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)*12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 + 312,744 = 725,244
или
412,500 + 223,620 = 636,120

Год 2:
725,244 * 1,1 + 312,744 = 1,110,512
или
636,120 * 1,1 + 223,620 = 923,352

Год 3:
1,110,512 * 1,1 + 312,744 = 1,534,308
или
923,352 * 1,1 + 223,620 = 1,239,307

Год 4:
1,534,308 * 1,1 + 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307 * 1,1 + 223,620 = 1,586,858

Год 5:
2,000,482 * 1,1 + 312,744 = 2,513,151 - Оно?
или
1,586,858 * 1,1 + 223,620 = 1,969,164

Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).

Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.

Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.

Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.

Суть статьи в том, что если снимать квартиру и копить, то получится купить квартиру гораздо раньше.
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет,
вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.


Давайте подумаем, где в статье слабые места.

Жилье со временем дорожает
Как ответ на это, в статье упомянуто, что мы можем не просто копить, а класть деньги на депозит. Ну и во-вторых то, что жилье дорожает - это не постулат.
Сейчас например жилье дешевеет, потому что строят много (куда блин столько?), а спроса особо нет. Тут скорее вопрос как копить. И мы переходим к следующему пункту.

Деньги со временем дешевеют
Самое слабое место статьи как мне кажется. Обычная инфляция это ладно. Но никто не гарантирует, что допустим завтра за доллар не будут давать 1000 рублей. Вообще хранить деньги в рублях в течение тех же 7 лет - это тот еще риск. По опыту последних 20 лет инфляция у нас происходит не равномерно, а равномерно со скачками. Причем скачки всегда вниз. От скачков никто не застрахован, и никакой депозит в этом случае не спасет. В случае ипотеки это наоборот будет плюсом. Решение - держать накопления как минимум в долларах, а если типа крутой финансист, то в акциях, облигациях и прочих бумажках.

Дети
С одним, а тем более с двумя детьми мотаться по съемным квартирам может быть не сладко. Как повезет. И тут я даже не знаю что предложить. С другой стороны с ипотекой дети тоже не будут счастливы, придется отказывать в том числе и детям во всем, потому что у вас каждый месяц выплата по ипотеке.

Стабильность
Ипотека дает хоть плохую, но стабильность. Квартиру вряд ли отнимут. В самом худшем случае будешь в долгах всю жизнь.


В итоге нет универсального ответа что лучше. Лично я за накопления, но и тех кто берет ипотеку тоже можно понять.

А вы как думаете?

Posts from This Journal by “размышления” Tag

  • Комфорт - это плохо

    Мы живем во времена комфорта и прогресса. Наука двигает мир вперед и жить становится все легче. Я считаю, что моему поколению еще повезло. Мы видели…

  • Зачем современному человеку иметь детей?

    Необычная тема, да :) Я человек скорее консервативный и традиционных взглядов, поэтому для меня вопрос иметь или не иметь детей никогда не стоял.…

  • Про импрессионизм

    Узнал недавно, что такое импрессионизм. Это когда широкими мазками, не особо качественно, но с душой и с эмоциями. В фотографии бывает примерно…

я тоже, но для многих это единственный выход к сожалению
Понятно что единственный, но я как представлю что 10-15 лет платить по 30т.р. каждый месяц, аж плохо становится
+1000 представляю, ужас какой. Но понимаю, что самим накопить нереально скорее всего. Либо еще лет 15 мыкаться по съемным.
Ну во первых не 15, а 7. И это на двушку, на однушку еще быстрее. Плюс многие застройщики могут предоставить рассрочку до полугода. Ты просто сядь и произведи свои расчеты если реально эта тема интересна))
не, однушка как-то вот ни разу не интересна ) У нас собака-кошка, плюс нас двое. Плюс если ребенок будет. В однушке с таким табором крайне неуютно жить. Надо сразу двушку тогда уж. Про отсрочку слышу первый раз )
На дворе 2016 год и такая панелька стоит 1800000 :)
да, последние события показывают, что жилье может дешеветь
Ну начнем с того, что коммуналка в 7500 это конечно что-то пипец как круто. И я таких цифр вообще никогда не видела и не слышала. Снимаем квартиру, до этого снимали за 12 вместе с коммуналкой и интернетом.
Сейчас за 11 + 2 тыс коммуналка (летом) или 4 тыс зимой (за отопление) = 13 или 15 тыс. Ну и как бы сейчас большинство коммуналку платят не по количеству людей, а по счетчикам. Что сильно снижает кол-во денег за нее.
Вообще ипотека в 20-30 тыс в месяц реально пугает... да еще и на 10-20 лет. Хз, что там может случится за это время. Как-то страшновато.
Кстати, еще веселит в статье, про 375 тыс начальных. Т.е. они типа из воздуха возьмуться что ли? )) их копить не надо? _)))

Откуда их взять это уже дело другое. А вообще ипотеку ведь просто так не дают, банку тоже нужны гарантии
Действительно ))) 300 тыс накопить, это тоже время надо. Оно что-то в статье не учитывается ) Вообще да, цифры с потолка взяты на самом деле. Особенно про 7500 за коммуналку. Но идея конечно, интересная.
Ипотека единственный вид кредита, который я считаю нормальным (не считая бизнес, конечно), ибо платить за съемное жилье, когда можно платить за свое, хоть и с переплатой, странно. Цифры в исходной статьей взяты с потолка.
>>>Ипотека единственный вид кредита, который я считаю нормальным (не считая бизнес, конечно)
С этим я согласен
>>>Цифры в исходной статьей взяты с потолка.
А мне кажется вполне реальные цифры.
Сложно тем людям, которые мыкаются, каждый раз переезжая со одного съемного жилья в другое. Уж лучше платить в ипотеку за свой угол, чем почти тот же объем денег - дяди в карман.
Ну тут выбор из двух зол. Я бы лучше помыкался, чем лез в долги
Тут надо ещё понимать, что при отсутствии ипотеки скорее всего будет соблазн потратить эти денежки на что-то другое. Не надо же их в банк, как штык, нести.
Выходит вообще ужасная вещь, если вдуматься, о которой тут не оговорено. Что платишь по такой ипотеке в 2 а то и в 3 раза больше реальной стоимости квартиры. Кошмар же так делать. Брать кредит под такой грабительский процент. В нормальных странах её дают под 2-3%, и вот тут уже можно о чём-то говорить. Хотя тоже за 20 лет переплата в 60% выйдет..
Проблема в самодисциплине. Мало кто способен дисциплинировано откладывать деньги в течении 6 лет ничего при этом не потратив. Захочется "диван новый", "в Таиланд слетать", "машину купить" и т.п.. Тем более, что не последнее тратишь, кажется, что в банке вон еще сколько осталось.
А в банк не принесешь нужную сумму - так тебя оштрафуют и весь мозг вынесут звонками и прочим.

По себе сужу. Я довольно аккуратен с деньгами, лишнее стараюсь не тратить, но условно говоря получалось откладывать по 20-30% от дохода. А как вписался в ипотеку так появился стимул побыстрее с ней развязаться (я не планирую платить весь срок на который я ее брал), т.ч. без особого снижения качества жизни, как-то получилось больше оплачивать. Ну и вообще опыт друзей и знакомых показывает, что если человек разумный, то он находит способ с ипотекой расплатиться за 3-4 года. Начинаешь больше зарабатывать, например :) Нечего там по 10-20 лет платить.
Согласен, самодисциплина решает. Ну а так каждый крутится по своему.